Kurz gesagt: Hausrecht ist die Befugnis, über Zutritt und Aufenthalt in Räumen und auf Grundstücken zu entscheiden. Es steht dem Eigentümer oder berechtigten Besitzer zu. Über den Bewachungsvertrag und die Dienstanweisung überträgt er die Ausübung auf das Bewachungsunternehmen und dessen Wachpersonen. Mehr Rechte, als der Auftraggeber selbst hat, kann er nicht übertragen.
Wenn du am Einlass jemanden abweist oder einen Störer aus dem Kaufhaus begleitest, stützt du dich fast immer auf das Hausrecht. Es ist im Alltag die wichtigste Rechtsgrundlage neben den Jedermannsrechten. Aber es ist nicht deins. Du übst es für einen anderen aus, und zwar nur in dem Umfang, den der Vertrag und die Dienstanweisung vorgeben. Wer diese Kette versteht, weiß in jeder Lage, wie weit er gehen darf. In der Prüfung wird genau danach gefragt: Wer ist Inhaber, wer darf es ausüben, und was passiert, wenn jemand trotzdem bleibt?
Was das Hausrecht ist
Das Hausrecht ist die Befugnis, darüber zu entscheiden, wer ein Gebäude, einen Raum oder ein befriedetes Grundstück betreten und sich dort aufhalten darf. Im Gesetz steht es nicht als eigener Paragraf. Es ergibt sich aus dem Eigentum (§§903 und 1004 BGB) und aus dem Besitz (§§858 ff. BGB). Strafrechtlich schützt es der Hausfriedensbruch nach §123 StGB.
Inhaber des Hausrechts ist, wer die Räume rechtmäßig nutzt. Das ist meist der Eigentümer, bei vermieteten Räumen aber der Mieter. Mietet ein Unternehmen eine Etage in einem Bürohaus, hat es dort das Hausrecht, auch gegenüber dem Vermieter. Für die Flure und den Eingangsbereich kann dagegen der Eigentümer zuständig sein. In Behörden übt die Behördenleitung das Hausrecht aus.
Die Kette der Übertragung
Das Hausrecht wandert in mehreren Schritten zu dir:
- Inhaber: Eigentümer oder Mieter des Objekts, oft also dein Auftraggeber.
- Bewachungsvertrag: Der Auftraggeber beauftragt das Bewachungsunternehmen und überträgt ihm die Ausübung des Hausrechts, meist für bestimmte Bereiche und Zeiten.
- Dienstanweisung: Das Unternehmen gibt die Befugnis an die eingesetzten Wachpersonen weiter und legt fest, wie sie anzuwenden ist, etwa wer Zutritt bekommt, wann ein Hausverbot ausgesprochen werden darf und wer vorher zu informieren ist.
Übertragen wird dabei nur die Ausübung. Der Inhaber bleibt Inhaber. Er kann deine Entscheidung jederzeit ändern, und er kann dir die Befugnis wieder entziehen. Und es gilt ein einfacher Grundsatz: Niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selbst hat. Hat dein Auftraggeber an einer Stelle kein Hausrecht, etwa auf dem öffentlichen Gehweg vor dem Haus, kann er es dir auch nicht geben.
Der Bewachungsvertrag
Der Bewachungsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Bewachungsunternehmen. Er wird überwiegend als Dienstvertrag nach §611 BGB eingeordnet: Geschuldet ist die sorgfältige Bewachung, nicht der Erfolg, dass nie etwas passiert. Du selbst bist nicht Vertragspartei. Du arbeitest aufgrund deines Arbeitsvertrags für das Unternehmen und erfüllst in seinem Namen dessen Pflichten aus dem Vertrag.
Typische Inhalte sind das Objekt und die zu bewachenden Bereiche, die Dienstzeiten, die Aufgaben wie Kontrollgänge, Einlasskontrolle oder Schlüsselverwaltung, die übertragenen Rechte wie Hausrecht und Kontrollbefugnisse sowie Meldewege und Haftungsfragen. Für Schäden, die bei der Bewachung entstehen, muss das Unternehmen eine Haftpflichtversicherung nach der Bewachungsverordnung haben. §14 BewachV schreibt Mindestsummen vor, zum Beispiel eine Million Euro für Personenschäden und 250.000 Euro für Sachschäden je Schadensereignis.
Ein Vertrag kann dir nur Rechte gegenüber dem Auftraggeber und in dessen Bereich verschaffen. Gegenüber Dritten kann er keine Befugnisse erfinden, die das Gesetz nicht kennt. Eine Klausel, nach der die Wachperson Besucher gegen ihren Willen durchsuchen darf, ist gegenüber dem Besucher wirkungslos.
Wie du das Hausrecht durchsetzt
- Zutritt an Bedingungen knüpfen: Du darfst den Einlass davon abhängig machen, dass jemand eine Taschenkontrolle zulässt, sich ausweist oder die Hausordnung akzeptiert. Wer nicht will, kommt nicht rein.
- Des Hauses verweisen: Du forderst eine Person deutlich auf, das Objekt zu verlassen. Bei großen Publikumsveranstaltungen wie im Stadion verlangen die Gerichte dafür einen sachlichen Grund, bei anderen für jedermann geöffneten Orten ist das umstritten. Stütze den Verweis deshalb immer auf konkretes Verhalten. Wer jemanden etwa wegen seiner ethnischen Herkunft abweist, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz.
- Wenn die Person bleibt: Wer trotz Aufforderung des Berechtigten nicht geht, begeht Hausfriedensbruch nach §123 StGB. Das ist ein gegenwärtiger rechtswidriger Angriff auf das Hausrecht. Du darfst ihn mit dem mildesten wirksamen Mittel abwehren, etwa indem du die Person am Arm hinausbegleitest.
Hausfriedensbruch ist ein Antragsdelikt. Die Tat wird nur verfolgt, wenn der Berechtigte einen Strafantrag stellt, und zwar innerhalb von drei Monaten, nachdem er von Tat und Täter erfahren hat (§77b StGB). Berechtigt ist der Inhaber des Hausrechts. In der Praxis stellt deshalb dein Auftraggeber den Antrag oder bevollmächtigt jemanden ausdrücklich dazu. Deine Aufgabe ist eine genaue Dokumentation: Uhrzeit, Wortlaut der Aufforderung, Zeugen.
Ein Fall aus dem Dienst
Du bist Empfangsdienst in einem Bürohaus mit mehreren Mietern. Der Eigentümer hat deine Firma beauftragt. Ein Mann, der im dritten Stock bei einer Anwaltskanzlei einen Termin hat, pöbelt dich im Foyer an, weil er sich ausweisen soll. Der Objektleiter des Eigentümers sagt dir am Telefon, du sollst ihn rauswerfen. Kurz darauf ruft die Kanzlei an: Der Mann ist ein wichtiger Mandant, bitte sofort hochschicken.
Im Foyer übst du das Hausrecht des Eigentümers aus. Die Einlassregel mit Ausweis ist zulässig, der Verweis aus dem Foyer wäre es grundsätzlich auch. In den Räumen der Kanzlei hat aber die Kanzlei als Mieterin das Hausrecht, und sie hat ein berechtigtes Interesse, ihre Besucher zu empfangen. Hier treffen zwei Hausrechte aufeinander. Die sichere Lösung: Du sprichst nicht eigenmächtig ein Hausverbot aus, sondern holst die Entscheidung ein, wie es deine Dienstanweisung für Konflikte zwischen Eigentümer und Mieter vorsieht. Bis dahin bleibst du ruhig, dokumentierst den Vorfall und lässt jemanden aus der Kanzlei den Mandanten im Foyer abholen. Greift der Mann dich an, gilt unabhängig davon das Notwehrrecht.
Typische Prüfungsfallen
- Inhaber des Hausrechts ist, wer die Räume rechtmäßig nutzt. Bei Miete ist das der Mieter, nicht der Vermieter.
- Die Wachperson übt fremdes Hausrecht aus. Sie wird dadurch nicht selbst Inhaberin.
- Niemand kann mehr Rechte übertragen, als er hat. Im öffentlichen Straßenraum gibt es kein übertragbares Hausrecht.
- Der Bewachungsvertrag besteht zwischen Auftraggeber und Unternehmen, nicht mit der Wachperson. Er ist in der Regel ein Dienstvertrag.
- Hausfriedensbruch wird nur auf Strafantrag verfolgt. Die Frist beträgt drei Monate.
- Kein Vertrag kann ein Durchsuchungsrecht gegenüber Dritten schaffen.
Teste dich: Übungsfragen zu diesem Thema
Wie in der IHK-Prüfung können eine oder zwei Antworten richtig sein. Kreuze an und prüfe dann.
Wer ist bei einer vermieteten Wohnung Inhaber des Hausrechts?
Welche Aussagen zum übertragenen Hausrecht treffen zu?
Zwischen wem wird der Bewachungsvertrag geschlossen?
Ein Gast verlässt trotz deutlicher Aufforderung den Club nicht. Was gilt?
Wie lange hat der Berechtigte Zeit, einen Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs zu stellen?
Im Bewachungsvertrag steht, dass Wachpersonen Taschen von Besuchern notfalls gegen deren Willen durchsuchen dürfen. Was gilt gegenüber einem Besucher?
Mehr Fragen aus diesem Sachgebiet gibt es in der Prüfungssimulation und gesammelt auf der Seite Prüfungsfragen Recht der öffentlichen Sicherheit und Ordnung.
§123 StGB im Wortlaut (gesetze-im-internet.de) · Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der aktuelle Gesetzestext.